{"id":3531,"date":"2022-09-28T15:35:36","date_gmt":"2022-09-28T13:35:36","guid":{"rendered":"https:\/\/impact-fe.ch\/?p=3531"},"modified":"2022-09-28T15:35:37","modified_gmt":"2022-09-28T13:35:37","slug":"emprunt-hypothecaire-et-hausse-des-taux-faut-il-amortir-ou-renouveler-son-hypotheque","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dev.impact-fe.ch\/wp2\/emprunt-hypothecaire-et-hausse-des-taux-faut-il-amortir-ou-renouveler-son-hypotheque\/","title":{"rendered":"Emprunt hypoth\u00e9caire et hausse des taux\u00a0: faut-il amortir ou renouveler son hypoth\u00e8que\u00a0?"},"content":{"rendered":"\n

C\u2019est une r\u00e9alit\u00e9, la hausse de l\u2019inflation et le resserrement de la politique mon\u00e9taire de la Banque Nationale Suisse ont un impact important sur les taux hypoth\u00e9caires, qui ont pris le chemin d\u2019une hausse brutale. C\u2019est ainsi que par exemple le taux fixe \u00e0 10 ans est pass\u00e9 de quelques 1,1% il y a un an \u00e0 environ 2,7% aujourd\u2019hui, pour les meilleures offres.<\/p>\n\n\n\n

Appliqu\u00e9 sur une dette de 1 mn le co\u00fbt mensuel du service de la dette passe donc de CHF 916.- \u00e0\u00a0CHF 2250.-, soit une hausse de 145%\u00a0du loyer de l\u2019argent !<\/p>\n\n\n\n

Bon nombre de nos clients nous ont pos\u00e9 la question de savoir s\u2019il faut refinancer ou amortir leur dette. La r\u00e9ponse, comme souvent pour les cas que nous traitons, est que tout d\u00e9pend de vos circonstances personnelles.<\/p>\n\n\n\n

Nous proposons donc ci-apr\u00e8s une d\u00e9marche pour r\u00e9pondre \u00e0 cette \u00e9pineuse question.<\/p>\n\n\n\n

Bien entendu, le premier crit\u00e8re est de conna\u00eetre les moyens que vous avez \u00e0 disposition pour amortir tout ou partie de votre dette. Parmi ces derniers figurent bien s\u00fbr votre \u00e9pargne \u00ab libre \u00bb, mais \u00e9galement votre \u00e9pargne \u00ab obligatoire \u00bb log\u00e9e dans votre caisse de pr\u00e9voyance, voir vos actifs accumul\u00e9s dans un compte 3a ou encore des assurances vie.<\/p>\n\n\n\n

  1. Amortir ma dette avec mon \u00e9pargne libre ?<\/strong><\/strong><\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Si vous en avez les moyens, les principaux crit\u00e8res de d\u00e9cision sont assez simples : le rendement que vous attendez sur vos placements est-il sup\u00e9rieur au co\u00fbt de votre dette hypoth\u00e9caire, apr\u00e8s imp\u00f4ts ? Votre sensibilit\u00e9 au risque vous permet-elle d\u2019assumer les risques li\u00e9 \u00e0 l\u2019effet de levier ?<\/p>\n\n\n\n

    Nous illustrons ces \u00e9l\u00e9ments ci-apr\u00e8s.<\/p>\n\n\n\n

    En Suisse, les int\u00e9r\u00eats passifs sont g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9ductibles du revenu imposable. Le rendement de vos actifs, en revanche, est impos\u00e9 de fa\u00e7on diff\u00e9renci\u00e9e entre revenus (coupons d\u2019obligations et dividendes, valeur locative, voir loyers nets si l\u2019objet est lou\u00e9, qui sont tax\u00e9s avec vos autres revenus) et plus-values des valeurs mobili\u00e8res (non tax\u00e9es, en principe).<\/p>\n\n\n\n

    On se rappellera aussi que le maintien d\u2019une dette, quelle qu\u2019elle soit, pour augmenter sa participation \u00e0 diverses formes de placements, engendre un effet de levier, tr\u00e8s favorable \u00e0 la hausse mais potentiellement d\u00e9vastateur \u00e0 la baisse.<\/p>\n\n\n\n

    Nous illustrons cet \u00e9l\u00e9ment avec un exemple qui n\u2019inclut pas les impacts fiscaux cit\u00e9s plus haut : un placement de 100.- est financ\u00e9 pour 60.- par fond propres et 40.- par dette. Le co\u00fbt de la dette est de 3%. Si votre placement produit un rendement de +6%, votre rendement net sera de CHF 6.- moins CHF 1,20 (pour le service de la dette), soit CHF 4,80. Rapport\u00e9 \u00e0 vos fonds propres initiaux de CHF 60 le rendement est de 7,7%.<\/p>\n\n\n\n

    A l\u2019inverse, si votre placement produit un r\u00e9sultat de -6%, la valeur de vos fonds propres baissera alors de 8.3%. Si la valeur de votre placement baisse de 58.8% vous aurez int\u00e9gralement perdu vos fonds propres !<\/p>\n\n\n\n

    • Utiliser mon fonds de pension pour amortir mon hypoth\u00e8que ?<\/strong><\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n

      On se rappellera que la LPP autorise le retrait des actifs de la caisse de pension pour le financement ou le remboursement de la dette hypoth\u00e9caire de sa r\u00e9sidence principale. La r\u00e8gle est qu\u2019un assur\u00e9 peut retirer de sa caisse de pension la valeur la plus \u00e9lev\u00e9e entre l\u2019avoir accumul\u00e9 \u00e0 50 ans ou la moiti\u00e9 de son avoir total de pr\u00e9voyance.<\/p>\n\n\n\n

      Mais l\u00e0 ne se trouve que la moiti\u00e9 de l\u2019histoire, car il est aussi possible d\u2019envisager un programme d\u2019amortissement indirect de son hypoth\u00e8que \u00e0 travers des rachats d\u2019ann\u00e9es de pr\u00e9voyance, si cette r\u00e9serve existe, et\/ou des contributions \u00e0 un compte de 3e<\/sup> pilier.<\/p>\n\n\n\n

      Nous examinons ces pistes ci-apr\u00e8s en pr\u00e9cisant que dans de tels cas la dimension fiscale prend une importance pr\u00e9pond\u00e9rante. <\/p>\n\n\n\n

      • Une sortie des actifs de pr\u00e9voyance est envisag\u00e9e pour amortir l\u2019hypoth\u00e8que<\/strong>. La sortie en capital de tout ou partie de l\u2019avoir de pr\u00e9voyance est tax\u00e9e \u00e0 des taux allant de 5% \u00e0 25% selon les cantons (environ 9% pour Gen\u00e8ve et Vaud). Une fois tout ou partie de la dette rembours\u00e9e, l\u2019imp\u00f4t sur la fortune va augmenter en proportion et les int\u00e9r\u00eats passifs d\u00e9ductibles du revenu imposable dispara\u00eetront (et donc les imp\u00f4ts sur le revenus augmenteront). En outre, vos capitaux de pr\u00e9voyance seront moins importants et les revenus (d\u00e9fiscalis\u00e9s) qui y sont attribu\u00e9s proportionnellement plus bas. Il en d\u00e9coule aussi un capital de pr\u00e9voyance cible \u00e0 la retraite plus modeste. Enfin, le retrait anticip\u00e9 bloque toute possibilit\u00e9 de rachat qui pourrait exister \u00e0 l\u2019avenir, les capitaux retir\u00e9s pour le logement devant d\u2019abord \u00eatre \u00ab rembours\u00e9s \u00bb \u00e0 la fondation de pr\u00e9voyance, avant de pouvoir \u00eatre qualifi\u00e9s de rachat et de b\u00e9n\u00e9ficier des d\u00e9ductions fiscales correspondantes.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
        • Des possibilit\u00e9s de rachats de pr\u00e9voyance existent encore<\/strong> : il convient g\u00e9n\u00e9ralement de privil\u00e9gier la strat\u00e9gie de rachats \u00e0 celle d\u2019amortir la dette hypoth\u00e9caire, quitte \u00e0 planifier un amortissement ult\u00e9rieur de cette dette, en g\u00e9n\u00e9ral au moment de la prise de la retraite. Les subtilit\u00e9s pour bien maitriser une telle approche sont nombreuses et ne peuvent \u00eatre d\u00e9crites dans la pr\u00e9sente lettre. On se rappellera toutefois qu\u2019un rachat est d\u00e9ductible du revenu imposable et que l\u2019effet de cette d\u00e9duction doit \u00eatre calcul\u00e9 au taux d\u2019imposition marginal de l\u2019int\u00e9ress\u00e9, qui peut monter jusqu\u2019\u00e0 45% selon le revenu imposable du m\u00e9nage et son canton de domicile. En outre, les capitaux rachet\u00e9s ne sont plus soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur la fortune ni \u00e0 celui sur les revenus de capitaux, alors que les int\u00e9r\u00eats de la dette hypoth\u00e9caire sont d\u00e9ductibles du revenu imposable et le montant de la dette est d\u00e9duit de la fortune imposable. Il s\u2019agit d\u2019une configuration complexe, mais qui peut conduire \u00e0 de tr\u00e8s importantes \u00e9conomies.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
          • Je refinance. Mais \u00e0 quelle maturit\u00e9 ?<\/strong><\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n

            Ces derni\u00e8res ann\u00e9es les suisses ont pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 bloquer leurs taux hypoth\u00e9caires sur des p\u00e9riodes longues, souvent de 10 ans, pour b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019environnement de taux ultra comp\u00e9titifs et assurer leur s\u00e9curit\u00e9 budg\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

            Aujourd\u2019hui la situation est diff\u00e9rente : le taux moyen \u00e0 10 ans varie de 2,7 \u00e0 3,5% selon les Banques, alors que le taux Saron (taux index\u00e9 sur l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 mon\u00e9taire) varie entre 0,60 et 1,60%.  La diff\u00e9rence est donc substantielle, mais bien s\u00fbr le Saron ne vous prot\u00e8ge pas en cas de hausse durable des taux.<\/p>\n\n\n\n

            Alors que choisir ?<\/p>\n\n\n\n

            Utilisons un exemple chiffr\u00e9 pour illustrer la situation : reprenons l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019une hypoth\u00e8que de 1 mn, un taux fixe sur 10 ans de 3,1% et un taux Saron aujourd\u2019hui de 1,1%. On peut alors calculer le co\u00fbt annuel du service de la dette. Pour le Saron nous allons \u00e9mettre l\u2019hypoth\u00e8se de fortes variations : en ann\u00e9e 2 ce taux passerait \u00e0 3,2%, puis les ann\u00e9es suivantes \u00e0 6%, 5.2%, 4%, 3%, 2%, 1.5%, 1.5%, 2% (c\u2019est un peu le scenario catastrophe en cas d\u2019inflation persistante).<\/p>\n\n\n\n

            La charge annuelle se pr\u00e9sentera comme suit (en CHF) :<\/p>\n\n\n\n

            \"\"<\/figure>\n\n\n\n

            On peut tirer deux enseignements de ce tableau :<\/p>\n\n\n\n

            • Votre tr\u00e9sorerie doit \u00eatre suffisante pour pouvoir faire face \u00e0 de fortes hausses de taux, si vous optez pour le Saron<\/li>
            • Au final c\u2019est le co\u00fbt total du service de la dette qu\u2019il faut consid\u00e9rer. Dans notre exemple un peu extr\u00eame, la diff\u00e9rence est de CHF 13’000.- en faveur du Saron (sans valeur actualis\u00e9e des fluxs).<\/li><\/ul>\n\n\n\n
              • Conclusion<\/strong><\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n

                On le voit, la question de la strat\u00e9gie de refinancement d\u2019une dette hypoth\u00e9caire est beaucoup plus complexe qu\u2019il n\u2019y parait. Et les d\u00e9cisions prises \u00e0 la l\u00e9g\u00e8re peuvent s\u2019av\u00e9rer \u00eatre tr\u00e8s couteuses si l\u2019on cumule leurs effets sur de longues p\u00e9riodes.<\/p>\n\n\n\n

                Et il existe quantit\u00e9s de petites (et grandes) subtilit\u00e9s qu\u2019il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 possible d\u2019aborder dans le cadre de ce document.<\/p>\n\n\n\n

                Il nous semble d\u00e8s lors indispensable d\u2019inscrire cette d\u00e9cision dans le cadre d\u2019un bilan patrimonial global, qui tienne \u00e9galement compte des projets de vie \u00e0 long terme, notamment  la prise de la retraite, moment auquel les conditions d\u2019octroi ou de maintien d\u2019une hypoth\u00e8que peuvent beaucoup changer.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                Renouveler son hypoth\u00e8que? L’amortir? Quelle maturit\u00e9 de taux choisir? Autant de questions qui m\u00e9ritent quelques \u00e9claircissements en cette p\u00e9riode de hausse brutale des taux.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":141,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"off","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[12,10,13],"tags":[],"class_list":["post-3531","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-epargne","category-fiscalite","category-immobilier"],"yoast_head":"\nEmprunt hypoth\u00e9caire et hausse des taux\u00a0: faut-il amortir ou renouveler son hypoth\u00e8que\u00a0? - IMPACT FE<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/dev.impact-fe.ch\/wp2\/emprunt-hypothecaire-et-hausse-des-taux-faut-il-amortir-ou-renouveler-son-hypotheque\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Emprunt hypoth\u00e9caire et hausse des taux\u00a0: faut-il amortir ou renouveler son hypoth\u00e8que\u00a0? - IMPACT FE\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Renouveler son hypoth\u00e8que? 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