{"id":472,"date":"2021-04-30T15:57:09","date_gmt":"2021-04-30T13:57:09","guid":{"rendered":"https:\/\/impact-fe.ch\/?p=472"},"modified":"2022-07-11T16:19:53","modified_gmt":"2022-07-11T14:19:53","slug":"residence-secondaire-suisse-ou-france","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dev.impact-fe.ch\/wp2\/residence-secondaire-suisse-ou-france\/","title":{"rendered":"R\u00e9sidence secondaire: Suisse ou France?"},"content":{"rendered":"\n

Achat d\u2019une r\u00e9sidence secondaire : en Suisse ou en France ?<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Depuis 2020, la pand\u00e9mie et les mesures sanitaires ont relanc\u00e9 l\u2019int\u00e9r\u00eat pour l\u2019achat d\u2019une r\u00e9sidence secondaire, reflet d\u2019un besoin d\u2019\u00e9vasion l\u00e9gitime \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9 nos libert\u00e9s individuelles sont s\u00e9v\u00e8rement bouscul\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Les personnes r\u00e9sidant dans l\u2019arc l\u00e9manique se posent souvent la question du choix entre une acquisition en France voisine ou en Suisse. Nonobstant les questions de pr\u00e9f\u00e9rences personnelles et de prix se pose la question de la charge fiscale totale entre ces deux pays.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e8s lors, il nous a sembl\u00e9 opportun de proc\u00e9der \u00e0 une analyse comparative, r\u00e9alis\u00e9e conjointement par Avacore Family Office, soci\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cialis\u00e9e dans les conseils patrimoniaux franco-suisses et Impact Financial Engineering, sp\u00e9cialis\u00e9e dans le conseil pour r\u00e9sidents suisses, sur une p\u00e9riode de long terme qui inclut les aspects successoraux, particuli\u00e8rement sensibles pour la France.<\/p>\n\n\n\n

Les impacts fiscaux d\u00e9pendant de la situation de chaque m\u00e9nage, nous avons pos\u00e9 les hypoth\u00e8ses suivantes :<\/p>\n\n\n\n

Situation initiale :<\/strong><\/p>\n\n\n\n

  1. Couple mari\u00e9 sous le r\u00e9gime l\u00e9gal suisse, n\u00e9s tous deux en 1966 (55 ans), r\u00e9sidant \u00e0 Gen\u00e8ve, en location.<\/li>
  2. Le couple a deux enfants majeurs et ind\u00e9pendants financi\u00e8rement.<\/li>
  3. Le couple per\u00e7oit un revenu annuel net de CHF 230’000.-<\/li>
  4. Suite \u00e0 un h\u00e9ritage le couple a une fortune mobili\u00e8re plac\u00e9e sur les march\u00e9s financiers de                     CHF 2’650’000.-. A ceci s\u2019ajoutent leurs avoirs de pr\u00e9voyance estim\u00e9s \u00e0 ce jour \u00e0 CHF 1’350’000.-<\/li>
  5. Le train de vie des \u00e9poux est de l\u2019ordre de CHF 210’000.- par an, charge fiscale incluse.<\/li>
  6. Leur revenu imposable se monte \u00e0 CHF 210’000.-<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Projet d\u2019acquisition : comparatif retenu<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    1. Achat conjoint d\u2019un chalet ou d\u2019un appartement \u00e0 Montana (Valais) ou La Clusaz (France) pour le prix de CHF 1’600’000.-.<\/li>
    2. Financement par fonds propres \u00e0 hauteur de 40% (CHF 640’000) et par endettement pour le solde (CHF 960’000) au taux de 1% sur une dur\u00e9e de 15 ans.<\/li>
    3. La valeur locative estim\u00e9e du bien \u00e0 la Clusaz est de CHF 5’000.- p.a. contre CHF 15’000.- pour le bien de Montana.<\/li>
    4. Pour les deux biens, nous retenons une charge d\u2019entretien annuelle de CHF 10’000.-<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      Fiscalit\u00e9 compar\u00e9e : \u00e9l\u00e9ments qui entrent en ligne de compte<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      1. Frais d\u2019acquisition (notaire, cadastre, etc)<\/strong><\/li><\/ol>\n\n\n\n

        Montana :        <\/strong>CHF 60’000 (3,8%)<\/p>\n\n\n\n

        La Clusaz :<\/strong>      CHF 113’000 (environ 7% hors frais de garantie hypoth\u00e9caire)<\/p>\n\n\n\n

        La diff\u00e9rence en d\u00e9faveur de la France est de CHF 53’000.-<\/p>\n\n\n\n

        • Taxes fonci\u00e8res<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n

          Montana : <\/strong>Pas de taxes particuli\u00e8res autres que celle li\u00e9es \u00e0 la fiscalit\u00e9 courante<\/p>\n\n\n\n

          La Clusaz : <\/strong>CHF 2’200.- \/ an de taxes fonci\u00e8res & taxe d\u2019habitation<\/p>\n\n\n\n

          Le delta en d\u00e9faveur de la France est de CHF 2’200.- \/ an.<\/p>\n\n\n\n

          • Fiscalit\u00e9 courante (revenu & fortune)<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n

            Montana <\/strong>: imp\u00f4t sur la valeur locative : CHF 15’000.- multipli\u00e9 par le taux marginal d\u2019imposition du couple.<\/p>\n\n\n\n

            La Clusaz : <\/strong>la valeur locative fran\u00e7aise a uniquement un impact sur le taux marginal d\u2019imposition en Suisse. En d\u2019autres termes ce taux sera fix\u00e9 sur une base du revenu imposable \u00ab virtuellement \u00bb augment\u00e9 de CHF 5’000.-<\/p>\n\n\n\n

            Eu \u00e9gard au fait que le bien immobilier sis en France ne serait pas taxable en Suisse (ni sur la fortune ni sur le revenu),  mais uniquement pris en compte pour le taux, l\u2019acquisition du bien \u00e0 la Clusaz induirait une fiscalit\u00e9 nette inf\u00e9rieure de quelque CHF 5\u2019700.- par an.<\/p>\n\n\n\n

            Cet avantage diminuera toutefois \u00e0 partir de 2035, ann\u00e9e au cours de laquelle le couple sera assujetti \u00e0 l\u2019IFI(Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re, qui r\u00e9sulte d\u2019un amortissement fictif de la dette calcul\u00e9 d\u2019un point de vue fiscal, que cette derni\u00e8re soit effectivement amortie ou pas)et s\u2019\u00e9tablira \u00e0 environ CHF 1350.- p.a. d\u00e8s 2038.<\/p>\n\n\n\n

            • Droits de succession (en ligne directe) avec une d\u00e9volution l\u00e9gale suisse au 1er<\/sup> d\u00e9c\u00e8s<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n

              Montana :<\/strong>        Aucun (si achat sur Vaud droit de succession d\u2019environ 7%)<\/p>\n\n\n\n

              La Clusaz :<\/strong>      CHF 223’000 ou CHF 64\u2019000 si d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019acquisition.<\/p>\n\n\n\n

              Tableau comparatif :<\/strong><\/p>\n\n\n\n

              \"\"<\/figure>\n\n\n\n

              On constate les \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>\n\n\n\n

              • Les frais d\u2019acquisition sont beaucoup plus \u00e9lev\u00e9s en France qu\u2019en Suisse.<\/li>
              • Les charges fiscales annuelles li\u00e9e \u00e0 la d\u00e9tention du bien sont plus \u00e9lev\u00e9es en Suisse qu\u2019en France.<\/li>
              • Les droits de succession sont particuli\u00e8rement p\u00e9nalisant dans le cas de la France en l\u2019absence d\u2019anticipation.<\/li>
              • A relever qu\u2019avec une planification de la succession pour la France (voir plus bas) le diff\u00e9rentiel d\u2019imp\u00f4t cumul\u00e9 tombe \u00e0 quelque CHF 11’500.- Un montant n\u00e9gligeable d\u2019autant plus qu\u2019il est projet\u00e9 \u00e0 30 ans.<\/li>
              • A relever que la structure du financement (dette hypoth\u00e9caire) n\u2019a que peu d\u2019impact sur le diff\u00e9rentiel de charge fiscale. D\u2019un point de vue \u00e9conomique ce dernier est toutefois important, la dette impliquant une charge d\u2019int\u00e9r\u00eats, mais \u00e9galement la possibilit\u00e9 de placer une partie de ses capitaux ailleurs que dans l\u2019immobilier. Se posera en outre la question d\u2019un financement en CHF ou en \u20ac dans le cas d\u2019un achat en France, qui revient \u00e0 un choix entre s\u00e9curit\u00e9 de la couverture des int\u00e9r\u00eats (si dette en CHF) contre gestion du risque de change (si dette en Euro) pour un bien d\u00e9tenu dans la zone Euro.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

                Mesures d\u2019optimisation possibles<\/strong><\/p>\n\n\n\n

                Achat en Suisse :<\/strong><\/p>\n\n\n\n

                Peu de moyens sp\u00e9cifiques existent pour diminuer la charge fiscale. On pourra citer l\u2019achat d\u2019un bien n\u00e9cessitant quelques travaux d\u2019entretien qui seront d\u00e9ductibles fiscalement, ou une strat\u00e9gie d\u2019amortissement de la dette \u00e0 travers un programme de rachat dans le deuxi\u00e8me pilier ou d\u2019\u00e9pargne de troisi\u00e8me pilier. Mais de telles strat\u00e9gies devraient de toute fa\u00e7on \u00eatre int\u00e9gr\u00e9e dans un bon conseil patrimonial, que le couple poss\u00e8de une r\u00e9sidence secondaire ou pas.<\/p>\n\n\n\n

                On se rappellera aussi qu\u2019un achat dans les montagnes vaudoises est (fiscalement) plus on\u00e9reux que dans le Valais, tant sur le plan du rendement locatif que celui des droits de succession.<\/p>\n\n\n\n

                Achat en France :<\/strong><\/p>\n\n\n\n

                Une dette souscrite pour financer l\u2019acquisition sera d\u00e9ductible de la base taxable des droits de succession (comme en Suisse), si elle existe toujours au d\u00e9c\u00e8s, c\u2019est-\u00e0-dire si elle n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 rembours\u00e9e et si une assurance d\u00e9c\u00e8s n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 souscrite.<\/p>\n\n\n\n

                Une donation en nue-propri\u00e9t\u00e9 permettrait de r\u00e9duire la fiscalit\u00e9 de la transmission. Les droits sont, en effet, assis uniquement sur la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 qui d\u00e9pend de l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier au moment de la donation, par exemple 50% pour un usufruitier de 55 ans. L\u2019usufruit s\u2019\u00e9teindra au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier sans taxation. Il faut n\u00e9anmoins le consid\u00e9rer avec pr\u00e9caution car l\u2019usufruitier ne peut plus vendre le bien sans l\u2019accord du nu-propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

                Conclusion :<\/strong><\/p>\n\n\n\n

                Sur la dur\u00e9e, les droits de succession sont en d\u00e9faveur d\u2019une acquisition en France. On pourrait n\u00e9anmoins l\u2019analyser comme la contrepartie au fait qu\u2019\u00e0 budget \u00e9gal, on pourra bien souvent acheter en France un bien d\u2019une surface sup\u00e9rieure \u00e0 celle qu\u2019on aurait en Suisse. De surcro\u00eet, notre exemple montre qu\u2019une anticipation de la transmission peut r\u00e9duire la facture substantiellement.<\/p>\n\n\n\n

                Comme dans tout projet d\u2019importance, les implications financi\u00e8res et fiscales d\u00e9pendent de nombreux param\u00e8tres qui vont bien au-del\u00e0 des aspects strictement li\u00e9s au bien consid\u00e9r\u00e9. Il est d\u00e8s lors recommand\u00e9 d\u2019inscrire une telle acquisition dans une planification patrimoniale globale en s\u2019appuyant sur les conseils d\u2019un sp\u00e9cialiste.<\/p>\n\n\n\n

                Nous remercions chaleureusement AVACORE avec qui cet article a \u00e9t\u00e9 co-\u00e9crit. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                Envie d’investir dans l’achat d’une r\u00e9sidence secondaire? 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